Huis kopen als starter: alles wat je moet weten

Met de strenge hypotheekregels, hoge prijzen en een starterssalaris is een huis kopen zacht gezegd een uitdaging. Wat moet je weten voordat je de woningmarkt op gaat? Vijf vragen en antwoorden voor starters.

Hoeveel kun je als starter lenen?
De afgelopen jaren is het maximaal te lenen hypotheek­bedrag stapsgewijs afgebouwd. Kon je in 2013 nog 105 procent van de woningwaarde lenen, nu is dat nog maar 100 procent. Dit betekent dat je bijkomende kosten, zoals overdrachtsbelasting en notaris- en makelaarskosten uit eigen zak moet betalen.

Met andere woorden: je hebt als starter op de woningmarkt meer eigen geld nodig. Deze 'kosten koper' bedragen meestal 6 procent van de koopsom. Ervan uitgaande dat de gemiddelde huizenprijs in Nederland rond de 265.000 euro ligt, kost dat je dus zo'n 16.000 euro. Dat is al een aardig kapitaaltje dat je zelf moet neerleggen.

Laat je ook een verbouwing uitvoeren die je nieuwe ­woning duurzamer maakt? Dan mag je tot 106 procent van de woningwaarde lenen. Dat komt doordat de bank of kredietverstrekker redeneert dat je minder energielasten hebt en dus maandelijks meer geld overhoudt.

Bij de ­hypotheekaanvraag moet een taxatierapport en een specificatie van de verbouwingskosten worden overlegd. Gaat de hypotheekverstrekker akkoord, dan stort deze het extra leenbedrag in een bouwdepot. Daaruit kunnen de energiebesparende maatregelen worden bekostigd.

Een hypotheek met een studieschuld, kan dat?
Met een flinke studieschuld is een huis kopen lastig. Die vermindert namelijk de maximale hypotheek die je kunt afsluiten. Bovendien rekenen banken bij hypotheek­aanvragen met de oorspronkelijk studieschuld in plaats van de actuele schuld. Die duizenden euro's die je misschien al hebt afgelost, tellen dus niet mee.

Starters met een studieschuld uit het oude leenstelsel (van vóór 1 september 2015) moeten rekening houden met een wegingsfactor van 0,75 procent.

Stel: je hebt een studieschuld van 10.000 euro. Dan weegt 0,75 procent mee als maandlast, ofwel 75 euro per maand. Dat bedrag gaat af van wat je maximaal kunt lenen. Afgestudeerden met een studieschuld die onder het nieuwe leenstelsel (ná 1 september 2015) vallen, komen er iets beter vanaf: voor hen geldt een wegingsfactor van 0,45 procent.

De reden van het lagere percentage is de langere aflostermijn op de studieschulden. Met het nieuwe leenstelsel heb je 35 jaar de tijd om je studieschuld af te lossen. Voorheen was dat 15 jaar.

Oud-studenten kunnen een hogere hypotheek krijgen door hun studieschuld te verzwijgen. Een hypotheekverstrekker kan een studieschuld niet opvragen, omdat die niet bij het Bureau Krediet Registratie (BKR) geregistreerd staat. Wel kunnen verstrekkers bij de hypotheekaanvraag recente bankafschriften opvragen of de schuld natrekken via de gegevens van de inkomstenbelasting.

Toch verzwijgen vier op de tien afgestudeerden met een studieschuld deze bij de hypotheekaanvraag, blijkt uit ­onderzoek van het BKR. Dat heeft gevolgen als je een ­hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) ­afsluit. Die biedt een vangnet als de hypotheek plotseling niet meer betaald kan worden, bijvoorbeeld in geval van arbeidsongeschiktheid of werkloosheid. Die dekking vervalt als blijkt dat een studieschuld is verzwegen. Je draait dan zelf voor de kosten op.

Onvoldoende eigen vermogen, wat nu?
Soms kunnen ouders helpen bij de aanschaf van een eigen woning. De overheid moedigt dat ook aan. Die heeft de 'jubel­ton' in het leven geroepen: een eenmalige schenking van maximaal 100.800 euro voor een koophuis of verbouwing, waarover de ontvanger geen schenkbelasting hoeft te betalen.

Er zijn wel voorwaarden aan verbonden. Zo moet de ontvanger, of diens partner, tussen de 18 en 40 jaar oud zijn. Ook moet je schriftelijk kunnen aantonen dat het geld echt voor de nieuwe woning is gebruikt. Daarnaast mag je niet al eerder een grote schenking of eenmalige vrijstelling hebben ontvangen. Kijk voor meer informatie over schenken op de website van de Belastingdienst.

Een andere optie is de familiehypotheek. Door voor bank te spelen kunnen ouders hun kinderen een goedkope ­hypotheek verstrekken en ontvangen zij zelf een aardige rente over het uitgeleende geld. Mooi meegenomen is dat de ontvangen rente onbelast is, terwijl het kind de rente kan aftrekken.

En zonder rijke ouders?
Voor wie niet over voldoende eigen geld beschikt of geen vermogende ouders heeft, bieden diverse gemeenten een starterslening aan. Dat is een extra lening naast je hypotheek, waarmee je het verschil tussen de prijs van de ­woning en het maximale hypotheekbedrag kunt overbruggen. Zo kun je toch je droomhuis kopen als de hoogte van je hypotheek de aankoopwaarde niet dekt.

Voordeel van de starterslening is dat je de eerste drie jaar geen rente en aflossing betaalt. Het maximaal te lenen ­bedrag ligt gemiddeld rond de 30.000 euro. De lening heeft een rentevaste periode van 15 jaar en een maximale looptijd van 30 jaar.

Nadeel is dat niet elke gemeente de starterslening aanbiedt. Zo kun je in Amsterdam, Rotterdam en Utrecht geen starterslening krijgen omdat de prijzen op de oververhitte woningmarkt anders nog verder stijgen.

De aanvullende voorwaarden voor de starterslening verschillen per gemeente. Zo hanteren sommige gemeenten een leeftijds- of inkomensgrens. De afsluitkosten van de starterslening bedragen 750 euro, ongeacht de hoogte van de lening.

Verder is de starterslening alleen verkrijgbaar in combinatie met NHG. Hiervoor wordt eenmalig 1 procent borgtochtprovisie over de hoofdsom van de lening ge­rekend. Voor meer informatie ga je naar SVn.nl.

Ik weet wat ik maximaal kan lenen, en dan?
Dan is het tijd om je te oriënteren op de markt en huizen te bekijken. Daarbij kan het voorkomen dat je met tien andere gegadigden een woning staat te bezichtigen. "Laat je niet gek maken en neem geen onverantwoorde risico's, hoe graag je het huis misschien ook wilt," zegt wooncoach Jolanda Pieters.

Zo is het verleidelijk om als koper af te zien van het financieringsvoorbehoud om toch kans te maken op je droomhuis. De verkoopmakelaar wil graag de zekerheid van een snelle verkoop. Hoe minder voorwaarden, hoe beter.

"Maar heb je geen financieringsvoorbehoud opgenomen en krijg je de hypotheek onverhoopt toch niet rond, dan moet je vrijwel altijd een boete betalen aan de verkopende partij," waarschuwt Pieters. Die kan oplopen tot 10 procent van de koopsom.

Ook kopers die afzien van een bouwkundige inspectie, krijgen in een drukke woningmarkt voorrang. Pieters: "Wie zijn bod laat afhangen van een bouwkundig rapport, wordt door de verkoopmakelaar sneller aan de kant geschoven. Het is daarom beter een open huis te ­bezoeken met iemand die meteen bouwkundig advies kan geven, zoals een oom die aannemer is of een aankoopmakelaar."