Nieuwe bubbel dreigt op de markt voor kantoren

Volgens vastgoedadviseur JLL is de vraag naar kantoorruimte zo groot en het aanbod zo klein dat momenteel minder dan 5 procent van de bruikbare kantoorruimte in Amsterdam nog leeg staat.

Door de krapte, die is ontstaan doordat de gemeente lang aan een bouwstop heeft vastgehouden, stijgen niet alleen de huurprijzen - volgens JLL dit jaar ruim 10 procent - maar ook de bedragen die beleggers bereid zijn voor kantoorgebouwen te betalen.

Kantoorvastgoed in Amsterdam is de afgelopen twaalf maanden ruim 27 procent meer waard geworden. "De schaarste aan kantoren neemt hand over hand toe, zowel voor beleggers als gebruikers," zegt Sven Bertens van JLL. "Die schaarste zorgt ervoor dat de huurprijzen van kantoren stijgen."

Handel sterk geslonken
De prijsbonanza zal volgens Bertens nog wel even aanhouden. "Er is te weinig nieuwbouw. En wat er gebouwd wordt, is pas in 2021 en 2022 klaar. Het gaat economisch goed en de rente zal naar verwachting geen grote sprongen maken. Al met al genoeg redenen om te veronderstellen dat deze situatie nog wel even aanhoudt."

De situatie is volgens JLL alleen goed voor particuliere bezitters die hun vastgoed verkopen, beleggers hebben er veel minder aan.

"Verkopen tegen de huidige historische hoge waarde betekent dat zij het vrijgekomen kapitaal moeten herinvesteren om rendement te blijven maken. Maar door het beperkte aanbod kom je er op de krappe kantorenmarkt niet snel meer tussen." 

Want gehandeld wordt er veel minder; het aanbod is het afgelopen jaar een derde geslonken.

Vastgoedeigenaren kunnen op basis van de exploderende prijzen wel meer lenen, met hun bezit als onderpand. Dat werkt de kans op een nieuwe vastgoedbubbel in de hand op het moment dat het economisch minder goed gaat en er wel voldoende kantoorruimte beschikbaar is.

Kantorencrisis
De afgelopen tien jaar hebben vastgoedbezitters miljarden moeten afwaarderen op Amsterdams vastgoed dat ze net voor 2008, op de top van de markt, hadden gekocht en daarna niet meer aan de straatstenen te slijten was.

Vastgoedadviseurs waarschuwen al langer voor de kantorencrisis die de gemeente Amsterdam heeft veroorzaakt door tot zomer 2017 vast te houden aan een bouwstop in grote delen van de stad. Die bouwstop werd op het hoogtepunt van de crisis ingesteld. 

Volgens het college staat in Amsterdam nog ruim 900.000 vierkante meter kantoorvloer leeg, maar daarbij gaat het volgens de vastgoedsector grotendeels om oude, onbruikbare kantoorgebouwen.

Door het kantorentekort loopt Amsterdam volgens hen in toenemende mate nieuwkomers mis - zeker rond brexit - en kunnen bedrijven hier nauwelijks uitbreiden waardoor ze gemakkelijker voor vestiging elders kiezen. 

Zo besloot Starbucks deze week zijn Europese hoofdkantoor naar Londen te verplaatsen.